第二天上午，王林准时出现在了宋青的办公室。
与往日的意气风发不同，今天的王林显得有些疲惫，眼角的皱纹似乎深了几分，但眼神中依然闪铄着不服输的光芒。
“宋兄，多谢你愿意见我。”王林接过宋青递来的茶，苦笑道，“如今我这个样子，不少人躲都来不及。”
宋青在他对面坐下，语气平和：“商场起伏本是常态，何必说这种话。当年我刚到深市创业时，不也经历过几次险些破产的危机？”
王林长叹一声：“不瞒你说，这次真的是我创业以来最大的坎。婉达集团巅峰时资产近三千亿，如今为了还债，已经卖掉了近半内核资产，剩下的也都是抵押状态。”
“留得青山在，不怕没柴烧。”宋青轻轻转动茶杯，“你今天来找我，是想了解轻资产运营？” 王林点头，神色认真：“没错。我观察了很久，万盛地产在行业寒冬中不仅毫发无伤，反而逆势增长。去年你们的净利润甚至创了历史新高，这太不可思议了。”
宋青笑了笑，起身从书架上取下一份文档递给王林：“这是万盛近五年的资产结构变化图，你可以先看看。”
王林接过文档，仔细翻阅，越看越是惊讶：“你们从2012年开始就逐步出售自持的开发项目，转而专注于商业管理输出？这这不是在削弱自己的实力吗？”
“表面上看确实如此，”宋青指向图表上的数据，“但你看这里——万盛的净资产收益率不降反升，从15增长到了24。为什么？”
王林沉思片刻，眼睛突然亮了起来：“我明白了！你们把重资产变现，转而通过品牌和管理输出赚取持续收益，资金利用率大大提高了！”
“正是如此。”宋青赞赏地点头，“传统的房地产开发是典型的重资产模式，大量资金沉淀在土地上，周转慢，风险高。而轻资产模式，我们输出的是品牌、设计、招商和运营管理这些无形资产。”
王林迫不及待地追问：“具体怎么操作？”
宋青按了下桌上的调用铃，李丽很快敲门进来。
“李总，你把我们与深城投合作的那个项目给王总介绍一下。”
李丽会意，打开随身的平板计算机：“王总，我们与深城投合作的‘万象汇’项目是典型的轻资产模式。对方出地、出资建设，我们万盛输出品牌和全程运营管理，收取管理费和在营业额中分成。”
王林仔细看着项目资料：“这个项目的投资回报率是多少？”
“对方负责硬件投资，预计回收期7年；我们投入的是软实力，当年就实现盈利。”李丽滑动屏幕，“更重要的是，我们用这个模式同时在16个城市落地了项目，如果全部自持，需要投入近200亿资金。”
王林震惊地抬起头：“200亿？现在这个环境下，哪个企业能拿出这么多现金！”
“所以轻资产模式的优势就在这里。”宋青接口道，“我们用别人的钱做自己的事，风险共担，利益共享。”
王林若有所思：“但是，如何保证合作方的配合度？如果他们中途变卦怎么办？”
“这就涉及到合作模式的设计了。”宋青示意李丽继续。
李丽调出另一份文档：“我们设计了一套完整的激励和约束机制。比如，项目达到预期收益后，合作方可以享受超额分红；同时，我们保留在合作方违约时的退出权和品牌撤回权。”
“妙啊！”王林拍案叫绝，“这样既调动了合作方的积极性，又保障了自己的利益。”
宋青补充道：“更重要的是，这种模式可复制性强、扩张速度快。万盛现在管理的100个商业项目中，有68个是轻资产模式。如果全部自持，我们的负债率早就爆表了。”
王林苦笑着摇头：“想起我当年疯狂拿地的样子，真是惭愧。总以为规模越大越安全，结果” “过去的就让它过去吧。”宋青给他续了杯茶，“关键是接下来怎么走。”
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王林身体前倾，语气诚恳：“宋兄，不瞒你说，婉达现在还有12个已建成的商业项目在苦苦支撑。按照你的经验，我该怎么转型？”
宋青没有直接回答，而是反问道：“你先说说，这些项目现在面临的最大问题是什么？”
“租金收入下降，空置率上升，运营成本居高不下。”王林叹气道，“最头疼的是，这些项目都还有大量抵押贷款，每个月还完利息就所剩无几了。”
“我建议你分三步走。”宋青拿起笔，在纸上画起来，“第一步，资产证券化。把其中5个最优质的项目打包发行reits，快速回笼资金偿还债务。”
王林眼睛一亮：“这确实是个办法！但监管方面”
“这方面李丽可以帮你引荐几个专业的团队，他们很有经验。”宋青继续说。
“第二步，把剩馀项目改造为轻资产管理模式。婉达的品牌还是有价值的，你可以学习我们，输出管理。”
“那第三步呢？” 宋青在纸上写下四个字：“品牌重生。”
“品牌重生？”
“对。”宋青目光深邃，“你要重新定位婉达的品牌价值。不再是那个盲目扩张的开发商，而是专业的商业地产运营服务商。这是一个痛苦但必要的转变。”
王林陷入沉思，办公室内一时安静下来。
许久，他抬起头，眼中重新燃起斗志：“宋兄，我明白了。与其抱着沉重的资产等死，不如轻装上阵，重新开始。”
宋青欣慰地笑了：“你能想通这一点，今天这杯茶就值了。”
王林突然想起什么：“对了，你们玉泉矿泉水最近在东南亚市场动作很大，这也是轻资产模式吗？”
“不全是。”宋青解释道，“在海外市场，我们采取的是合资模式。当地合作伙伴负责生产和渠道，我们提供品牌、技术和营销支持。这样既避免了重资产投入，又能够快速本地化。”
“真是把轻资产玩出花了。”王林由衷感叹。
“宋兄，能不能让李总派个团队来我们公司指导一下？费用方面”
宋青摆摆手：“谈什么费用。李丽，你安排一个五人小组，下周去婉达协助王总做转型方案。” “是，宋总。”李丽立即应下。
王林激动地握住宋青的手：“宋兄，这份情谊我记下了！”
送走王林后，李丽回到办公室，有些不解地问：“宋总，您为什么这么帮王总？婉达转型成功的话，未来可能会成为我们的竞争对手。”
宋青站在窗前，望着楼下王林远去的背影：“竞争对手是竞争对手，这老小子对我胃口，而且，我们以后也就100座广场，又不会增加，我现在都是重点在风投那边。”
“商海浮沉，重要的是记得雪中送炭的人，万一以后我们又什么困难，他能帮到呢？。”宋青道。
“而且，一个健康的行业需要良性竞争。如果大家都倒下了，剩下的那个也活不长久。”
一个月后，王林再次造访。与上次不同，这次他神采飞扬，一进门就给了宋青一个拥抱。 “宋兄，成功了！我们第一个reits项目发行超额认购三倍！婉达有救了！”
宋青笑着递给他一杯茶：“恭喜。但这只是开始，接下来的路还很长。”
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