2003年9月的上海，秋高气爽，梧桐叶片刚刚泛出一丝金黄。陈远穿着一身从二手市场淘来的西装，虽然款式有些过时，但经过精心熨烫后还算得体。他站在工商银行静安支行的门口，深深吸了一口气。
在前世的记忆中，这家银行的信贷部主任苏晚晴是一个极其精明的女人，她不仅有着敏锐的商业嗅觉，更重要的是，她在银行系统内部有着深厚的人脉关系。如果能够得到她的支持，那么自己的资金问题就能得到很大程度的缓解。
"师父说得对，做房地产，资金就是血液。"陈远在心中暗暗思索着，"而银行，就是这血液的源头。"
推开银行厚重的玻璃门，一股冷气夹杂着淡淡的消毒水味道扑面而来。大厅里人不算多，几个窗口前零零散散地排着队。陈远径首走向咨询台，一个年轻的女职员正在整理文件。
"您好，我想咨询一下开发贷款的相关事宜。"陈远尽量让自己的声音听起来平静而自信。
女职员抬起头，上下打量了一下陈远，眼中闪过一丝不易察觉的轻蔑。这种眼神陈远见得太多了，一个看起来二十出头的年轻人，穿着不算太体面的西装，说要申请开发贷款，在银行工作人员看来，大多数情况下都是不切实际的幻想。
"先生，开发贷款需要预约的，而且您需要准备相关的资质证明文件。"女职员公式化地回答着。
"我知道，我想先了解一下具体的流程和要求。"陈远保持着礼貌的微笑，"能否帮我安排一下，我想和信贷部的负责人谈谈。"
"负责人？"女职员明显有些为难，"您是哪个公司的？有预约吗？"
就在这时，电梯门开了，一个女人走了出来。陈远的目光立刻被吸引过去。
那是一个看起来三十岁左右的女人，身材高挑，穿着一套深蓝色的职业套装，长发挽成一个优雅的发髻。她的面容精致而冷峻，带着一种职场女性特有的干练气质。最引人注目的是她的眼睛，清澈而锐利，仿佛能够看透一切。
这就是苏晚晴，陈远在心中确认着。虽然比前世记忆中的她年轻了不少，但那种独特的气质是不会变的。
苏晚晴显然注意到了咨询台前的情况，她走了过来。
"小张，有什么问题吗？"她的声音很好听，带着江南女子特有的温柔，但又不失职业女性的威严。
"苏主任，这位先生想咨询开发贷款的事情。"小张赶紧站起来回答。
苏晚晴的目光转向陈远，她的眼神中带着一种审视和好奇。作为银行的信贷部主任，她见过太多的客户，能够迅速地对一个人的经济实力和信用状况做出初步判断。
"先生，您贵姓？"苏晚晴问道。
"免贵姓陈，陈远。"陈远伸出手，"很高兴认识您，苏主任。"
苏晚晴略微迟疑了一下，还是伸出手与陈远握了握。她的手很柔软，但握手的力度却很坚定。
"陈先生，请问您是哪个开发公司的？"苏晚晴开门见山地问道。
"目前还没有正式注册公司，但我有一个很好的项目，想与银行合作。"陈远如实回答。
苏晚晴眉头微皱，在银行工作多年，她见过太多这样的人。没有公司，没有资质，却想申请开发贷款，这种情况十有八九都是不切实际的幻想。
"陈先生，按照银行的规定，开发贷款需要开发公司具备相应的资质，包括房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、规划许可证等等。"苏晚晴耐心地解释着，"而且，还需要有足够的自有资金作为项目启动资金。"
"我理解银行的规定。"陈远点点头，"苏主任，能否找个地方坐下来详细聊聊？我想我的项目可能会让您感兴趣。"
苏晚晴看了看手表，现在是下午三点，她的下一个预约是西点半。虽然眼前这个年轻人看起来不太可能成为真正的客户，但作为银行的信贷部主任，她还是决定给他一个机会。
"好吧，我们去会议室谈谈。"苏晚晴说道。
跟着苏晚晴走进电梯，陈远能够感受到一股淡淡的香水味，很清雅，不张扬。电梯里很安静，只有运行时的轻微震动声。
"陈先生，您今年多大了？"苏晚晴突然问道。
"23岁。"陈远回答。
"23岁..."苏晚晴低声重复了一遍，眼中闪过一丝复杂的情绪。她在想，自己23岁的时候在做什么？刚刚进入银行工作，每天处理着最基础的业务，而眼前这个和自己当年同龄的年轻人，却己经在考虑房地产开发的问题了。
电梯到了三楼，走廊里很安静，墙上挂着一些关于银行业务的宣传画。苏晚晴推开一间会议室的门，示意陈远坐下。
"想喝点什么？茶还是咖啡？"苏晚晴问道。
"茶就好，谢谢。"陈远回答。
苏晚晴给陈远倒了一杯茶，然后在他对面坐下。会议室里只有他们两个人，气氛相对轻松了一些。
"陈先生，现在可以详细说说您的项目了。"苏晚晴拿出一个记事本，准备记录。
陈远端起茶杯，轻轻抿了一口，然后开始缓缓说道："苏主任，您觉得未来五年，上海的房地产市场会是什么样的？"
这个问题有些出乎苏晚晴的意料。作为银行的信贷部主任，她经常需要对各个行业的发展趋势进行分析和判断，房地产行业更是重点关注的对象。
"从目前的情况来看，随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场应该会有较大的发展空间。"苏晚晴谨慎地回答着，"特别是在一线城市，需求会比较旺盛。"
"您说得很对。"陈远点点头，"但我觉得，这种发展不仅仅是量的增长，更重要的是质的提升。"
"质的提升？"苏晚晴有些好奇。
"是的。"陈远放下茶杯，身体前倾，"传统的房地产开发，更多的是满足人们的基本居住需求。但随着人们生活水平的提高，对居住品质的要求也会越来越高。这就需要开发商从产品设计、社区配套、物业服务等各个方面进行全面提升。"
苏晚晴认真地听着，她发现这个年轻人对房地产行业的理解似乎比她想象的要深刻得多。
"您的观点很有意思。"苏晚晴说道，"那么，您的项目是如何体现这种'质的提升'的呢？"
陈远深吸一口气，这是他精心准备的核心内容。在前世的记忆中，2003年到2008年期间，上海的房地产市场确实经历了一个从量到质的转变过程。那些能够把握住这个趋势的开发商，都获得了巨大的成功。
"我的项目定位是'新城市主义'社区。"陈远说道，"不是简单的住宅开发，而是要创造一种全新的生活方式。"
"新城市主义？"苏晚晴记录着，"能具体说说吗？"
"当然。"陈远站起身，走到会议室的白板前，拿起马克笔开始画图，"传统的住宅小区，往往是封闭式的，与周围的城市环境缺乏有机的联系。而新城市主义强调的是开放性、混合性和步行友好性。"
他在白板上画出了一个简单的规划图，"看，这是我设想的社区布局。住宅、商业、办公、休闲娱乐设施有机结合，形成一个完整的生活圈。居民可以步行解决大部分的日常需求，减少对汽车的依赖。"
苏晚晴仔细看着白板上的图，她虽然不是专业的规划师，但作为银行的信贷部主任，她见过太多的项目规划，眼前这个图虽然简单，但却透露出一种全新的理念。
"这个理念确实很新颖。"苏晚晴说道，"但是，实施起来会不会有很大的难度？"
"任何创新都会有难度，但这正是机遇所在。"陈远回到座位上，"苏主任，您想想，现在市场上的住宅项目，大多数都是类似的，缺乏差异化。如果我们能够率先推出这样的产品，必然会在市场上形成巨大的竞争优势。"
苏晚晴点点头，她不得不承认，陈远的分析是有道理的。在银行工作的这些年里，她见过太多的房地产项目，确实大多数都是千篇一律的。
"那么，您计划在哪里实施这个项目呢？"苏晚晴问道。
"古北新区。"陈远毫不犹豫地回答。
苏晚晴的眉头微微一皱。古北新区在2003年的时候还算是上海的边缘区域，虽然有一定的发展潜力，但相比于市中心的成熟地段，风险要大得多。
"为什么选择古北新区？"苏晚晴问道。
这是陈远最有信心的地方。在前世的记忆中，古北新区在2004年到2008年期间经历了一个快速发展的过程，成为了上海最具活力的区域之一。
"有几个原因。"陈远开始逐一分析，"首先，古北新区的土地成本相对较低，有利于控制项目的总体投资。其次，该区域的规划定位是国际化的商务居住区，与我们的项目理念高度吻合。第三，随着地铁二号线的延伸和其他基础设施的完善，该区域的交通条件将得到显著改善。"
苏晚晴认真地记录着，她发现陈远的分析条理清晰，逻辑性很强。
"最重要的是，作者“平平淡淡1”推荐阅读《重生之地产大时代》使用“人人书库”APP，访问www.renrenshuku.com下载安装。"陈远接着说道，"古北新区周边有很多外资企业和国际学校，这些都是我们的潜在客户群体。他们对居住品质的要求很高，而且购买力也很强。"
"您的分析很有道理。"苏晚晴说道，"但是，银行在考虑放贷的时候，还需要考虑开发商的资质和实力。请问您目前的资金状况如何？"
这是一个关键问题。陈远知道，自己目前的资金实力在苏晚晴眼里肯定是不够的，但他必须要诚实。
"坦率地说，我目前的自有资金不算多，大概有30多万。"陈远如实回答，"但是，我有一个很好的合作伙伴，他在建筑行业有多年的经验，而且有一定的资金实力。"
30多万？苏晚晴在心中暗暗摇头。这点钱，连一套市中心的公寓都买不起，更别说搞房地产开发了。
"陈先生，恕我首言，30万的启动资金对于房地产开发来说，可能还远远不够。"苏晚晴委婉地说道。
"我理解您的担心。"陈远说道，"但是，苏主任，您觉得资金是房地产开发最重要的因素吗？"
这个问题让苏晚晴有些意外。在她的职业生涯中，资金几乎是所有项目成功的前提条件。
"当然，资金很重要。"苏晚晴回答。
"资金确实重要，但我认为更重要的是眼光和执行力。"陈远说道，"有了正确的眼光，资金可以通过各种方式筹集。有了强大的执行力，项目就能够按计划推进。"
苏晚晴沉默了一会儿，她在思考陈远的话。确实，在银行工作的这些年里，她见过一些资金雄厚但最终失败的项目，也见过一些起步资金不多但最终成功的案例。
"您的观点有一定道理。"苏晚晴说道，"但是，银行在放贷的时候，还是需要看到实实在在的抵押物和担保。"
"我理解。"陈远点点头，"苏主任，我有一个想法，不知道是否可行。"
"您说。"
"我可以先用现有的资金购买一块土地，然后以这块土地作为抵押，向银行申请开发贷款。"陈远说道，"这样，银行的风险就得到了有效的控制。"
苏晚晴考虑了一下，这确实是一种可行的操作方式。但问题是，30万能买到什么样的土地？
"您计划购买多大面积的土地？"苏晚晴问道。
"大概5000平方米左右。"陈远回答。
"5000平方米？"苏晚晴有些惊讶，"30万能买到这么大的土地吗？"
"如果是在市中心，当然不够。但在古北新区，应该是可以的。"陈远说道，"而且，我了解到，由于受到非典疫情的影响，目前土地市场比较低迷，正是拿地的好时机。"
苏晚晴不得不承认，陈远的分析是对的。2003年的土地价格确实比较低，特别是在一些新开发的区域。
"即使您能够拿到土地，开发资金的缺口仍然很大。"苏晚晴说道，"按照您的项目规模，至少需要2000万的总投资。"
"这就需要分期开发了。"陈远说道，"我们可以先开发一期，用一期的销售回款来支持二期的开发。"
苏晚晴仔细思考着陈远的方案，从理论上来说，这种操作是可行的。关键是要控制好开发节奏和资金流。
"陈先生，您的方案在理论上是可行的。"苏晚晴说道，"但是，银行在实际操作中还需要考虑很多风险因素。"
"比如说？"陈远问道。
"比如说，市场风险、政策风险、施工风险等等。"苏晚晴说道，"特别是对于一个新的开发商来说，银行的风险控制会更加严格。"
陈远明白苏晚晴的担心。确实，对于银行来说，与一个没有任何开发经验的年轻人合作，风险是很大的。
"苏主任，我有一个建议。"陈远说道，"我们可以先从小项目开始合作，建立信任关系。"
"小项目？"
"比如说，二手房翻新改造项目。"陈远说道，"这种项目投资额不大，周期短，风险相对较小。如果合作成功，我们再考虑更大的项目。"
苏晚晴眼睛一亮，这确实是一个不错的想法。二手房翻新改造项目在当时还是一个相对新兴的领域，市场潜力很大，而且对银行来说风险也比较可控。
"您对二手房翻新改造有什么想法？"苏晚晴问道。
"我们的思路是，购买一些位置不错但装修陈旧的二手房，进行精装修改造，然后高价售出。"陈远说道，"这种模式的优势是投资额相对较小，回报周期短，而且市场需求很大。"
"听起来很有意思。"苏晚晴说道，"您有具体的计划吗？"
陈远从包里拿出一个笔记本，翻到其中一页，"我做过一个简单的测算。以一套80平方米的老公房为例，购买价格25万，装修费用8万，总投资33万。改造完成后，售价可以达到45万左右，毛利润12万，投资回报率超过35%。"
苏晚晴仔细看着陈远的计算，虽然数字看起来很，但她还是有些担心。
"您觉得改造后真的能卖到45万吗？"苏晚晴问道。
"关键在于改造的品质和营销策略。"陈远说道，"我们不是简单的装修，而是要从居住者的角度重新设计空间布局，提升居住的舒适度和功能性。"
苏晚晴被陈远的专业性所感染，她发现这个年轻人对房地产行业的理解确实很深刻。
"陈先生，您的想法很有创意。"苏晚晴说道，"但是，您有实际操作的经验吗？"
"坦率地说，我没有太多的实际经验。"陈远如实回答，"但是，我有一个很好的合作伙伴，他在建筑行业工作了十多年，有丰富的施工经验。"
"您的合作伙伴是？"
"他姓周，是一个包工头，人很可靠，手艺也很好。"陈远说道，"我们己经合作过几个小项目了，效果都很不错。"
苏晚晴点点头，有经验丰富的合作伙伴确实能够降低不少风险。
"那么，您希望银行提供什么样的支持呢？"苏晚晴问道。
"主要是流动资金贷款。"陈远说道，"每个项目大概需要30-50万的资金，周期3-6个月。我们可以用购买的房产作为抵押。"
苏晚晴在心中快速计算着，这种小额、短期的流动资金贷款对银行来说风险相对较小，而且有房产作为抵押，安全性还是比较高的。
"您的方案具有一定的可行性。"苏晚晴说道，"但是，我需要看到您的具体项目案例，以及您合作伙伴的相关资质。"
"没问题。"陈远说道，"我可以安排您实地考察我们己经完成的项目。"
"好的。"苏晚晴看了看手表，"时间差不多了，我们今天就先谈到这里。您回去准备一下相关的材料，包括项目计划书、财务预算、合作伙伴的资质证明等等。"
"好的，我会尽快准备。"陈远站起身，"苏主任，非常感谢您今天抽出时间和我详谈。"
"不客气，这是我的工作。"苏晚晴也站起身，"陈先生，我觉得您是一个很有想法的年轻人，希望我们能够有机会合作。"
"我也这样希望。"陈远伸出手，"那么，我们下次再联系。"
苏晚晴与陈远握手，她能够感受到这个年轻人握手时的坚定和自信。
走出银行大楼，陈远深深地吸了一口气。虽然今天的会面还只是初步接触，但他能够感受到苏晚晴对他的兴趣和认可。这是一个好的开始。
站在银行门口，陈远回头看了一眼那座高大的建筑。在前世的记忆中，苏晚晴后来成为了他最重要的合作伙伴之一，不仅为他提供了大量的资金支持，更重要的是，她的专业建议帮助他避免了很多风险。
"这一世，我一定要把握住这个机会。"陈远在心中暗暗发誓。
他拿出手机，拨通了老周的电话。
"老周，是我，陈远。"
"小陈，怎么样？银行那边谈得如何？"老周急切地问道。
"还不错，初步建立了联系。"陈远说道，"不过，我们需要准备一些材料，包括你的施工资质证明。"
"没问题，我马上准备。"老周说道，"看来我们的生意要越做越大了。"
"是的，但我们要一步一步来，不能急于求成。"陈远说道，"老周，明天我们再去看几套房子，争取找到更好的投资机会。"
"好的，我听你的。"老周说道。
挂断电话，陈远缓缓走在上海的街头。夕阳西下，霓虹灯开始闪烁，这座城市正在经历着巨大的变化。在前世的记忆中，接下来的几年将是中国房地产行业发展最快的几年，也是造就无数财富神话的几年。
而他，陈远，一个重生者，正准备在这个大时代中写下属于自己的传奇。
(http://www.220book.com/book/RV38/)
请记住本书首发域名：http://www.220book.com。顶点小说手机版阅读网址：http://www.220book.com